Portugal tem habitação “sistematicamente inacessível”. Então, como se compra casa?
Quando o mercado deixa de caber no rendimento médio, procurar uma casa deixa de ser apenas uma pesquisa imobiliária. Passa a ser uma decisão financeira, territorial e estratégica.
Um estudo recentemente divulgado pelo Jornal de Notícias coloca Portugal num grupo pouco desejável: juntamente com os Países Baixos e a Suíça, o nosso país surge classificado como tendo um mercado de habitação “sistematicamente inacessível” para compradores com rendimento médio.
A expressão é forte. Mas os números ajudam a perceber porquê.
O estudo, desenvolvido pela Universidade Técnica de Viena e publicado no Journal of Maps, analisou mais de 18 milhões de anúncios de imóveis para venda e 3,5 milhões de anúncios para arrendamento, em 31 países europeus, entre março de 2024 e março de 2025.
Em vez de olhar apenas para o preço por metro quadrado, os investigadores fizeram uma pergunta muito mais importante:
quantos metros quadrados consegue realmente comprar — ou arrendar — uma pessoa com o rendimento médio daquela região sem comprometer excessivamente o seu orçamento?
A resposta não é animadora.
Na Europa, apenas cerca de 44% da população urbana vive em locais onde um rendimento médio permite comprar aproximadamente 50 m². Mais de 70% da população vive em regiões onde um crédito habitação a 30 anos permite adquirir, no máximo, cerca de 75 m².
Portugal destaca-se negativamente porque a falta de acessibilidade não surge apenas num ou noutro centro urbano: aparece de forma relativamente generalizada.
Não é apenas Lisboa. Nem são apenas “os estrangeiros”
É tentador procurar uma explicação simples.
Turismo. Alojamento Local. Investidores estrangeiros. Golden Visa. Imigração. Fundos imobiliários.
Todos estes fenómenos podem exercer pressão em determinados segmentos e territórios.
Mas reduzir o problema português a uma dessas causas é demasiado fácil — e sobretudo não resolve nada.
A OCDE chegou este ano a uma conclusão bastante mais estrutural: Portugal construiu pouco durante muitos anos, tem processos de licenciamento demorados, dificuldades de mobilização de imóveis devolutos ou subutilizados, um mercado de arrendamento pouco desenvolvido e uma oferta habitacional que reage muito lentamente ao aumento da procura.
Desde 2013, os preços da habitação cresceram significativamente mais depressa do que os rendimentos.
Ou seja: não estamos perante uma mera “bolha de Lisboa”.
Estamos perante uma desadequação entre aquilo que Portugal oferece, aquilo que as famílias ganham e aquilo que o mercado pede pelas casas disponíveis.
E, entretanto, o mercado não parece estar a esperar pela solução política.
No primeiro trimestre de 2026, os preços da habitação em Portugal estavam 10,3% acima do mesmo período do ano anterior, uma das maiores subidas da União Europeia.
A verdadeira vítima é quem está a entrar agora no mercado
Quem comprou casa há quinze ou vinte anos vive uma realidade completamente diferente.
Possui um ativo que valorizou.
Pode vendê-lo e utilizar essa valorização para financiar a compra seguinte.
Quem compra pela primeira vez não tem esse capital acumulado.
Começa do zero.
É precisamente por isso que a crise de acessibilidade atinge particularmente os jovens, os novos agregados familiares, quem muda de cidade e quem entra pela primeira vez no mercado imobiliário.
Existe ainda outro grupo de que pouco se fala: a classe média que ganha demasiado para beneficiar de determinados apoios públicos, mas demasiado pouco para acompanhar os preços do mercado privado.
A OCDE chama-lhe, muito apropriadamente, um missing middle.
É provavelmente uma das melhores descrições do atual problema habitacional português.
Então significa isto que deixou de ser possível comprar casa?
Não.
Significa que comprar mal ficou muito mais caro.
E esta distinção é fundamental.
Num mercado abundante e relativamente barato, um comprador pode permitir-se alguma ineficiência.
- Pode visitar vinte casas.
- Pode apaixonar-se pela décima terceira.
- Pode descobrir posteriormente que pagou mais €15.000 do que deveria.
- Pode escolher uma localização menos interessante.
- Pode não calcular corretamente obras, condomínio, impostos ou custos futuros.
- Num mercado onde a capacidade financeira já está no limite, esses erros deixam de ser pequenos.
- Podem determinar se uma compra é sustentável ou não durante os próximos vinte ou trinta anos.
É aqui que muda também o papel de quem representa o comprador.
Um Buyer’s Agent (Agente de comoradores) não deveria ser simplesmente alguém que envia anúncios
Os portais imobiliários já fazem isso extraordinariamente bem.
O comprador não precisa de pagar alguém para lhe enviar um imóvel que ele próprio consegue encontrar no telemóvel.
Precisa de alguém que esteja do seu lado da transação.
Na U C HOMES, é precisamente aí que entendemos estar o valor da representação do comprador.
Antes de procurar casas, procuramos perceber qual é a compra que faz sentido.
Isso implica trabalhar, entre outras coisas, sobre:
orçamento real e capacidade financeira, em vez do simples “preço máximo”;
localização e alternativas geográficas capazes de oferecer melhor relação preço/qualidade;
comparação entre imóveis aparentemente semelhantes;
análise do preço pedido face ao mercado e ao próprio imóvel;
identificação de custos escondidos, obras previsíveis e condicionantes;
documentação e riscos jurídicos ou urbanísticos;
estratégia de proposta e negociação;
articulação com banca, avaliação, advogados, notários e restantes intervenientes;
acompanhamento do processo até à escritura e, quando necessário, depois dela.
Porque há uma diferença enorme entre encontrar uma casa de €300.000 e perceber se aquela casa específica vale €300.000 para aquele comprador específico.
O preço anunciado não é o orçamento do comprador
Este é talvez um dos erros mais frequentes.
Um comprador aprovado para €300.000 começa imediatamente a procurar imóveis de €300.000.
Mas o preço da casa é apenas uma variável.
Há impostos, escritura, registos, condomínio, obras, equipamentos, eficiência energética, deslocações diárias e despesas futuras.
E existem sobretudo imprevistos.
Comprar no limite absoluto da capacidade financeira pode transformar uma compra aparentemente bem-sucedida num problema permanente.
Por isso, uma boa estratégia de aquisição pode perfeitamente concluir que alguém capaz de comprar até €300.000 não deveria comprar por €300.000.
Representar verdadeiramente o comprador também significa, algumas vezes, dizer:
“Não compre esta casa.”
Mesmo quando seria mais fácil fechar o negócio.
Também pode ser necessário mudar o mapa
A inacessibilidade da habitação tem uma dimensão profundamente territorial.
O próprio estudo europeu mostra um efeito de transbordamento: quando os centros urbanos se tornam demasiado caros, a procura desloca-se progressivamente para as regiões envolventes — e os preços acompanham-na.
É algo que já observamos claramente à volta do Porto e, em menor escala, em Braga.
Por isso, procurar casa exclusivamente dentro de uma determinada freguesia pode significar competir pelo segmento mais pressionado do mercado.
Por vezes, cinco, dez ou quinze quilómetros alteram significativamente aquilo que o mesmo orçamento consegue comprar.
Mas afastar-se do centro apenas porque “é mais barato” também não chega.
É necessário analisar acessos, serviços, transportes, escolas, emprego, liquidez futura e potencial de revenda.
Não se trata de encontrar a casa mais barata.
Trata-se de encontrar o melhor compromisso possível entre casa, localização, qualidade de vida e capacidade financeira.
A tecnologia tornou mais fácil encontrar imóveis. Não tornou mais fácil decidir
Nunca tivemos tanta informação imobiliária disponível.
Centenas de anúncios aparecem diariamente nos portais.
Há mapas, fotografias profissionais, visitas virtuais, simulações de crédito e avaliações automáticas.
Curiosamente, isso não tornou a decisão necessariamente mais simples.
Criou sobretudo mais ruído.
O mesmo imóvel aparece frequentemente anunciado por várias mediadoras, com descrições diferentes, áreas diferentes e por vezes até preços diferentes.
Preço pedido é confundido com valor.
“Bom negócio” é confundido com desconto.
E urgência comercial é confundida com oportunidade.
Num mercado estruturalmente caro, filtrar informação tornou-se quase tão importante como encontrar informação.
Não podemos tornar Portugal barato. Podemos ajudar a comprar melhor.
Seria desonesto afirmar que uma agência imobiliária consegue resolver o problema da acessibilidade à habitação.
Não consegue.
Aumentar a oferta, simplificar licenciamentos, recuperar imóveis, desenvolver um verdadeiro mercado de arrendamento e criar políticas habitacionais consistentes são responsabilidades muito mais amplas.
Mas há outra realidade.
Todos os dias continuam a realizar-se milhares de compras.
E entre duas pessoas com exatamente o mesmo orçamento, uma pode fazer uma excelente aquisição e outra comprometer-se com um imóvel inadequado, sobreavaliado ou financeiramente demasiado exigente.
É aí que podemos fazer diferença.
A missão da U C HOMES – Extraordinary Houses não é convencer alguém a comprar uma casa.
É representar o comprador para que, se comprar, compre com informação, estratégia e capacidade negocial.
Num mercado acessível, isso seria desejável.
Num mercado que já é classificado como “sistematicamente inacessível”, começa a ser essencial.
Está a pensar comprar casa em Portugal?
Antes de começar pelas casas, talvez valha a pena começar pela estratégia.
U C HOMES – Extraordinary Houses
Buyer’s Agency | Property Search | Real Estate Advisory
Braga · Guimarães · Porto · Norte de Portugal
+351 919128664
Comentários