LEI DO ARRENDAMENTO: O QUE FOI APROVADO ONTEM — E O QUE ESTÁ REALMENTE EM JOGO

 

Ontem, 30 de setembro, a Assembleia da República aprovou, na generalidade, a Proposta de Lei n.º 103/XVII/1, através da qual o Governo pede autorização ao Parlamento para proceder a uma alteração profunda do regime do arrendamento urbano, do Código Civil, do Código de Processo Civil e de legislação conexa.

Importa começar pelos factos.

A proposta passou com os votos favoráveis do PSD, IL e CDS-PP, a abstenção do Chega e os votos contra do PS, Livre, PCP, PAN, JPP e BE. A sua viabilização foi possível depois de PSD e Chega terem alcançado um acordo para alterar vários pontos durante a discussão na especialidade. Radio Renascença.

Portanto, isto ainda não é a nova Lei do Arrendamento. É uma aprovação na generalidade de uma autorização legislativa. O texto vai agora à especialidade e poderá ser alterado; se a autorização for finalmente aprovada, o Governo pretende dispor de 180 dias para legislar dentro dos limites que o Parlamento lhe conceder. Assembleia da República

Mas o texto que está hoje em cima da mesa merece ser lido com muita atenção.

O próprio Governo explica qual é a filosofia da reforma: aumentar a “autonomia privada”, reduzir restrições contratuais, tornar mais rápida a recuperação do imóvel pelo senhorio e, através disso, procurar aumentar a oferta de casas para arrendar. É esse o argumento económico do Executivo: mais segurança para o proprietário poderá trazer mais imóveis ao mercado e contribuir para baixar as rendas. Parlamento

O problema é que, para o conseguir, a proposta altera significativamente o equilíbrio atual entre a liberdade contratual do proprietário e a estabilidade habitacional do arrendatário.

O que está concretamente em causa?

• Desaparece a limitação atualmente existente à renda de determinados novos contratos, introduzida pelo Mais Habitação: o artigo 34.º da Lei 56/2023 estabelece, nos casos abrangidos, que a nova renda não pode ultrapassar a anterior multiplicada por 1,02, com as atualizações legalmente previstas. O Governo propõe revogar esse artigo. Diário da República
• Os contratos de curto prazo podem voltar a renovar-se por períodos igualmente curtos. Hoje, salvo estipulação em contrário, um contrato de um ano renova-se por três anos; a proposta elimina esse mínimo, passando a renovação a ter, por defeito, duração igual à do contrato inicial. Diário da República
• Desaparece a proteção dos primeiros três anos contra a oposição à renovação pelo senhorio. Atualmente, salvo necessidade de habitação própria ou de descendentes, a oposição do senhorio à primeira renovação só produz efeitos depois de decorridos três anos. A proposta revoga expressamente esses números do artigo 1097.º. Diário da República
• Nos contratos de duração indeterminada, o prazo geral para o senhorio denunciar o contrato passaria de cinco para três anos. Diário da República
• A resolução por falta de pagamento seria facilitada: a proposta prevê resolução com dois meses de mora, ou perante atrasos superiores a oito dias repetidos mais de três vezes em 12 meses ou mais de quatro vezes em 18 meses. Parlamento
• O Governo propõe ainda permitir até três meses de renda antecipada e eliminar o atual limite específico aplicável à caução. Este é, aliás, um dos pontos que PSD e Chega já acordaram rever na especialidade. Parlamento
• E os contratos anteriores a 1990 entram novamente no centro da reforma, embora estejam previstas proteções especiais para arrendatários com 65 ou mais anos, incapacidade igual ou superior a 60% e situações de menor rendimento. Também aqui o acordo PSD/Chega prevê reforçar salvaguardas na especialidade. Parlamento

Há, porém, uma disposição que considero indispensável conhecer para perceber a dimensão do debate.

O projeto de decreto-lei anexo à proposta determina expressamente que as alterações se aplicam não apenas aos novos contratos, mas também às “relações contratuais constituídas que subsistam” à data da sua entrada em vigor. Parlamento

Ou seja: isto não diz respeito apenas a quem for arrendar casa amanhã. Pode atingir contratos que já existem, naturalmente nos termos concretos que resultarem da versão final da lei.

E estamos a falar de um país onde, segundo os Censos 2021, 2,19 milhões de pessoas viviam em 922.810 alojamentos arrendados. Cerca de 151 mil desses agregados tinham contratos anteriores a 1991. Portal da Habitação

Há ainda um dado de contexto difícil de ignorar: dois dias antes desta votação, o INE revelou que a renda mediana dos novos contratos atingiu 10,17 €/m² no segundo trimestre de 2026, mais 10,2% do que um ano antes. O aumento verificou-se em todas as regiões NUTS III. Webinq

É neste mercado — e não num mercado abstrato — que estas alterações poderão entrar em vigor.

E o direito à habitação?

Convém ser rigoroso também aqui.

A aprovação desta reforma não revoga o direito constitucional à habitação. O artigo 65.º da Constituição continua a estabelecer que todos têm direito a habitação adequada e determina que o Estado deve prosseguir uma política tendente a assegurar rendas compatíveis com o rendimento familiar. Assembleia da República

O que esta reforma faz, se conservar a arquitetura atualmente proposta, é deslocar significativamente o equilíbrio da legislação ordinária: menos estabilidade obrigatória dos contratos, maior liberdade na determinação das rendas e garantias, maior facilidade de cessação e mecanismos mais rápidos de recuperação do imóvel.

Pode esse equilíbrio suscitar questões constitucionais? É possível. Mas seria prematuro afirmar que a proposta é inconstitucional antes sequer de conhecermos o texto final.

Há, contudo, um precedente muito recente que aconselha prudência: no Acórdão n.º 499/2026, o Tribunal Constitucional julgou inconstitucional a aplicação imediata de determinadas alterações a antigos contratos de arrendamento de inquilinos idosos e de baixos rendimentos, considerando violados os princípios da segurança jurídica e proteção da confiança. O acórdão não decide esta reforma — são normas diferentes — mas mostra que alterar significativamente relações contratuais antigas não é constitucionalmente indiferente. Tribunal Constitucional

E onde entra o Partido Socialista?

Aqui devemos separar dois acontecimentos que ocorreram no mesmo dia.

Na Lei do Arrendamento, o PS votou contra. Não viabilizou o diploma.

No Orçamento do Estado para 2027, pelo contrário, José Luís Carneiro anunciou a intenção de propor aos órgãos do partido a abstenção, após compromissos assumidos pelo primeiro-ministro. RTP

Politicamente, essa estratégia pode ser lida de formas diferentes.

O PS apresenta-a como uma opção de estabilidade institucional e capacidade de obter compromissos do Governo sem integrar a maioria. A contrapartida política possível é evidente: quanto mais vezes um grande partido da oposição viabiliza instrumentos centrais da governação, maior é o risco de se tornar menos nítida perante os eleitores a fronteira entre aquilo que pertence ao programa do Governo e aquilo que efetivamente resulta de negociação com a oposição.

Na minha própria análise política, sinto-me tentado a chamar-lhe um “cheque em branco”. No entanto, "a prova dos 9" será outra: quais foram as condições impostas, quais aparecem efetivamente no texto final e que capacidade conserva o PS para se opor às políticas com que não concorda.

No arrendamento, contudo, a questão imediata é diferente.

O acordo que permitiu a votação de ontem foi entre PSD e Chega, e já prevê alterações em quatro áreas: cauções e pagamentos antecipados, proteção dos idosos e arrendatários vulneráveis com contratos antigos, reforço da resposta pública de emergência habitacional e distinção entre incumprimento deliberado e incapacidade real para suportar aumentos extraordinários de renda. RR

Seja como for, o verdadeiro texto da nova Lei do Arrendamento ainda não existe.

E talvez esta seja precisamente a questão que devemos colocar antes de transformar o debate numa disputa entre senhorios e inquilinos:

Portugal precisa de mais casas no mercado de arrendamento. Mas conseguirá criá-las reduzindo a segurança de quem já arrenda casa — num país onde mais de dois milhões de pessoas vivem em habitações arrendadas e onde os novos contratos acabam de subir mais de 10% num único ano?

A resposta não deveria ser (apenas) ideológica.

Deveria ser medida, artigo a artigo, pelo resultado: mais oferta, rendas economicamente suportáveis e segurança jurídica para senhorios e arrendatários.

Porque habitação não é apenas mercado.

Mas também não existe mercado de arrendamento sustentável sem confiança de ambas as partes.

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